Plaćanje poreza na prazne nekretnine moglo bi od naredne godine početi i u BiH: Konsultirali smo struku o njegovim prednostima i rizicima

Porez na prazne stanove tema je o kojoj se već neko vrijeme govori u Bosni i Hercegovini. 

Prvi koji bi ga mogao uvesti je Kanton Sarajevo (KS), čija je Vlada, potvrdio je to za Forbes BiH premijer Nihad Uk, angažirala eksterne stručnjake zajedno sa partnerima iz UNDP-a, da se, pojasnio je, pozabave ovom problematikom kako bi se u konačnici ponudilo zakonsko rješenje koje bi za zajednicu imalo višestruku korist.

„Na jednoj od sjednica proteklog mjeseca imali smo kratku prezentaciju o aktivnostima koje smo do sada uradili. Ocijenili smo da veliki broj nekretnina u KS stoji prazno, da imamo balon cijena koje nisu realne, te nam je cilj da u tom segmentu uredimo tržište, da „otključamo“ te nekretnine, spustimo malo njihovu cijenu, ali i da motiviramo i angažujemo vlasnike stanova i poslovnih prostora da ih stave u promet kroz njihovo rentanje. Veći broj stanova i poslovnih prostora na tržištu doveo bi do pada cijena najma, a možda i ponukao građane KS i sve druge koji ulažu da kupe nekretninu u Sarajevu“, kaže Uk.

Porez u primjeni u Beču od naredne godine, Hrvatska razmišlja o uvođenju

Porez na prazne nekretnine nije vruća tema samo u BiH, u tri austrijske pokrajine Salzburgu, Štajerskoj i Tirolu on je na snazi od početka prošle godine, dok glavni grad Beč najavljuje njegovo uvođenje početkom 2025.godine. Iako su cijene nekretnina u Austriji pale, hiljade stanova u gradovima poput Beča naprimjer, i dalje su prazni, što je navelo austrijske državne zvaničnike da utvrde da li prazne nekretnine smanjuju ponudu stanova i podižu njihove cijene.

U istoj dilemi je i politika u susjednoj Hrvatskoj, gdje, pišu tamošnji mediji, novi nacionalni plan stambene politike uključuje i mjeru oporezivanja praznih stanova. Cilj je natjerati vlasnike da ih iznajme i tako ohlade usijano tržište nekretnina, jer u Hrvatskoj, kako zaključuju, nemoguća misija nije samo kupiti, već i unajmiti stan po pristojnoj cijeni.

Koliko je u ovom trenutku praznih nekretnina u BiH i njenom glavnom gradu, preciznih podataka nema. Ranija istraživanja su pokazala da je takvih jedinica u našoj zemlji oko 60.000 hiljada, ali njihov broj danas je sigurno veći.

„Mi danas nemamo centralizovan popis, njega vode općine i svaka to radi prema svojoj metodologiji. Bonitet ovakve regulative je i konačni popis stanova i poslovnih prostora na jednom mjestu. Prihod od poreza je treća ili četvrta stvar koju ovim porezom želimo da ostvarimo“, govori Uk i dodaje:

„Ovaj porez se neće primjenjivati na nekretnine koje su rezidentne, već za dodatne nekretnine gdje ljudi imaju tri, četiri, pet, deset stanova i poslovnih prostora koji nisu u prometu, govori on.

Prihod od poreza bila bi namjenska sredstva, navodi dalje, koja bi Vlada direktno usmjerila u stanogradnju u KS za sve kategorije koje objektivno zbog ovih cijena sebi ne mogu priuštiti nekretninu. Po kojoj stopi će nerezidentne nekretnine biti oporezovane još uvijek se ne zna.

„Nismo došli do te faze, trenutno smo fokusirani na utvrđivanje broja nekretnina, kako bismo znali koje su opasnosti i izazovi donošenja ovog zakona. Nakon toga će se utvrđivati procenat poreza, kao i stavke vezane uz izuzeće od oporezivanja, poput naprimjer kategorija raseljenih osoba i drugo.“

Prednost za državu i vlasnike

Na pitanje šta će se dešavati sa praznim nekretninama koje su u vlasništvu države Uk odgovara:

„Porez se neće odnositi na vlasnike vojne imovine koja je trenutno predmet političko pravnog spora na nivou BiH. Ne možete nikoga oporezovati sve dok nemate konačnog titulara te nekretnine“, pojašnjava Uk i dodaje da se nada da će radna grupa do kraja ljeta okončati svoj dio posla i ponuditi Vladi detaljan okvir s kojim će izaći u razgovore i lobiranje kako kod zastupnika tako i javnosti, kako bi zakon u primjeni bio od naredne godine.

Za razliku od Sarajeva, i još nekoliko kantona u kojima vlada potražnja za nekretninama u kantonima koji se suočavaju sa smanjenom potražnjom nekretninu bilo za kupovinu ili najam, teško da se može očekivati uvođenje ove mjere.

Ovaj porez se neće primjenjivati na nekretnine koje su rezidentne, već za dodatne nekretnine gdje ljudi imaju tri, četiri, pet, deset stanova i poslovnih prostora koji nisu u prometu, kaže Uk.

Dijana Sawalha iz agencije za nekretnine Artemida iz Banje Luke za Forbes BiH kaže kako je vrlo važno adresirati problem praznih stambenih jedinica u BiH na efiksan i održiv način. Ukoliko se mjera uvođenja poreza na prazne nekretnine kreira temeljito i kvalitetno, može imati pozitivne aspekte i potencijalne prednosti kako za državu tako i za same vlasnike nekretnina.

“Uvođenjem poreza na neiskorištene stambene objekte trebao bi se podstaknuti njihov najam ili prodaja, čime bi se smanjio broj praznih objekata na tržištu, kao i pritisak na cijene neketnina, kreirale stimulativne mjere za vlasnike nekretnina koji stavljaju svoje prazne stanove u zakup kao što su porezne olakšice ili čak subvencije stambenih jedinica, smanjenje troškova njihovog održavanja i povećanja njihove tržišne vrijednosti i atraktivnosti, zatim regulacija investicija u nekretnine, postavljanje ograničenja ili posebnih uslova za investitore kako bi se spriječile spekukativne kupovine i izgradnja nekretnina bez stvarne potrebe na tržištu”, kaže Sawalha.

Uvođenje poreza na prazne nekretnine, smatra ona, može imati pozitivne aspekte i potencijalne prednosti kako za državu tako i za same vlasnike nekretnina, kaže Dijana Sawalha.

Dino Osmanbegović, bankarski i finansijski ekspert naglašava kako je u ovom trenutku neophodno znati koliko je neiskorištenih stambenih jedinica u BiH, jer se priča o nečemu za što niko ne zna koliko je veliko.

„U Hrvatskoj su ovu procjenu radili na bazi računa za električnu energiju, na osnovu kojih se mogla identifikovati nekretnina koja se koristi povremeno ili nikako. Ovo je poprilično kompleksna materija i ja ne bih u ovaj posao ušao olako dok ne vidim sve njene elemente“, kaže Osmanbegović i dodaje da bi pozitivna strana uvođenja poreza bila za one jedinice koje zaista stoje prazne, a mogu se iskorstiti za potrebe stanovanja, tj. najma.

Vlasnička prava

„Međutim, mi ne znamo koliko je takvih jedinica. Vi imate kuća po okolici Sarajeva ili u drugim urbanim sredinama koje su vlasništvo ljudi koji su u inostranstvu, ili su recentno odselili i sad ćemo mi reći da je to nekretnina koja nije u korištenju ili nekretnina koju je neko iz dijaspore kupio i koristi je godišnje, mjesec, dva ili tri, da se proglasi nekretninom koja se ne koristi. Popisni status nekretnina mora se zaista raditi sa mnogo opreza, govori on.

Da bi se na tržištu nekretnina desio povoljan preokret ključna stvar je kaže Osmanbegović, da se poveća količina proizvedenih i ponuđenih nekretnina, što se godinama ne dešava.

„Od 2018., do 2023. godine u Sarajevu je svake godine u prosjeku falilo 500 (2500 ukupno) novoizgrađenih stanova. To je razlog zašto su nekretnine poskupjele i što je između ostalog došlo do strašne distorizije i rasta cijene”, kaže on.

Kada je o oporezivanju riječ, pojašnava on, nekoliko je principa fiskalne i poreske politike o kojima treba misliti; da li se to isplati, da li je pošteno, ispravno i koliko ulazi u vlasnička prava, da li košta više da naplatite nekorištenje nekretnine, nego što ćete dobiti ekonomskih efekata, odnosno priliva od tih mjera.

Da bi se na tržištu nekretnina desio povoljan preokret ključna stvar jeda se poveća količina proizvedenih i ponuđenih nekretnina, što se godinama ne dešava.”, kaže Dino Osmanbegović.

“Ima još jedna stvar koja se isto tako lako može desiti, a to je da će ljudi jednostavno naći nekoga da im stanuje tu i završili ste priču”, govori on i dodaje:

“Da biste riješili problem, nikada se ne pribjegava restriktivnim mjerama. Neophodno je stimulisati gradnju brojčano, kvalitetno, sistemski raditi na tome, povećat broj jedinica na najmanje hiljadu i po, dvije, godišnje, pa ćete vidjeti kako će cijene početi padati i kako će investitori prodavati te stanove, jer im se više ne isplati. Poreska politika po meni dođe na kraju, nakon što se etablira tržište, a naše je još uvijek u polusivoj zoni. Da je zapad radio tako ne bi nikad uspio napraviti ništa, nego je išao redom, prvo se zadovolje potrebe, pa se onda stabilizuje tržište raznim mjerama, pa tek onda restriktivnim, kada vidiš da moraš intervenisati”, zaključuje Osmanbegović.

Izvor: Amela Keserović Polić, Forbes BiH