Kada prođete Banjalukom, teško da vam za oko neće zapasti sve veći broj praznih poslovnih prostora u prizemlju zgrada, počevši od strogog centra i Gospodske ulice, pa do novoizgrađenih objekata u gradskim naseljima. Razloga je mnogo, a glavni je odnos ponude i potražnje.
Odbornik u Skupštini Grada Banjaluka i direktor banjalučke agencije za prodaju nekretnina „Remax“ Dragan Milanović, u razgovoru za BL portal objašnjava da je ovaj problem u direktnoj vezi sa stanogradnjom. Zbog velike potražnje za stanovima, izgrađeno je mnogo novih zgrada u Banjaluci, a sa njima i poslovnih prostora.
„Većinom regulacioni planovi zahtijevaju da zgrade u prizemlju imaju poslovne prostore, pa je tako došlo do njihove hiper ponude. Investitor pravi zgradu zbog stanova i sve se proda, a poslovni prostori ostanu prazni. Njih je previše u ponudi, a paralelno sa tim potražnja nije velika. To je dijelom zbog slabe privredne aktivnosti, ne otvaraju se nove firme, nema novih investitora i došlo je do ove apsurdne situacije“, tvrdi naš sagovornik.
Pored hiper produkcije, Milanović kao drugi razlog praznih poslovnih prostora vidi promjene u poslovnoj politici i poslovnima navikama.
„Recimo, nekada je Gospodska ulica bila atraktivna, a sada su atraktivni tržni centri. Nekada je bio prestiž imati kancelariju u Gospodskoj, a sada radije ljudi odu na primjer u „Euroherc“ zgradu, koja je poslovna, ima parking i garaže, moderna je i nova. U centru grada je gužva, nema dovoljno parkinga za radnike i klijente. Fokus poslovanja se izmješta, naročito u trgovačkim djelatnostima, u tržne centre, a kancelarijsko poslovanje izmješta se u poslovne objekte koji nisu opterećeni prevelikim troškovima. U centru im je skuplje, nepraktičnije, to su razlozi“, objašnjava on.
Navodi i primjer tržnog centra Delta, koji pokazuje zbog čega je ovaj trend aktuelan.
„Kada vi odete u Deltu, ostavite auto da operete, platite račune, kupite cipele, popijete kafu, doručkujete sa drugarima, znači sve obavite pod istim krovom, ne kisnete , čak i kad je vani kiša ili snijeg. U centru grada, recimo, parkirate na Krašovom parkingu, pa morate pješke od jednog mjesta do drugog“, navodi Milanović.
Međutim, i pored ovih trendova, u posljednjih nekoliko godina nastavila se izgradnja zgrada sa poslovnim prostorima u prizemljima, a uzrok tome su regualcioni planovi, kaže u razgovoru za BL portal Andrej Došenović, pravni zastupnik kompanije “Premium Invest”.
„Sve zavisi od regulacionog plana, dosta tih poslovnih prostora koji se grade u prizemljima su obavezni zbog regulacionog plana. Imate te markice, koje određuju koji objekti su stambeni, koji stambeno-poslovni i koji su poslovni objekti. Kod ovih drugih, obično je prizemlje namijenjeno poslovanju i onda se tu moraju graditi poslovni prostori, dok u slučaju stambenih objekata izgradnja poslovnih prostora u prizemlju nije obavezna”, kaže Došenović.
Dodaje i da su još 2019. godine, zbog slabe potražnje, investitori tražili da u regulacionim planovima ne budu stambeno-poslovni objekti već čisto stambeni, kako bi se smanjila ponuda poslovnih prostora. Tako je smanjena potražnja dovela i do snižavanja cijene kvadratnog metra poslovnih prostora.
„Znate kako, poslovni prostor je paradoks privrede. Recimo imali ste 1998. godine, kada su plate u javnom i privatnom sektoru bile od 300 do 800 maraka, cijenu poslovnog prostora u Ekvatoru oko 7.000 maraka po kvadratu. Danas, međutim, kada je plata od dvije hiljade maraka veoma česta, cijena poslovnog prostora u centru je od tri do četiri hiljade maraka, kada je riječ o prodaji. Manje-više, cijena kvadrata poslovnog prostora i stana je izjednačena”, kaže on.
Međutim, oba sagovornika se slažu da je cijena poslovnih prostora veoma kompleksna i da na nju utiče veliki broj faktora. Tako se dešava da dva poslovna prostora, iste kvadrature i u istoj zgradi, koje dijeli samo jedan zid, imaju različitu cijenu, zbog toga što jedan gleda na ulicu, a drugi na parking iza objekta.
„Poslovni prostor za razliku od stana, da bi imao svoj kvalitet mora ispunjavati tri uslova – to je položaj, lokacija, da je opremljen, uredan i sređen i da ima parking. To su neka tri primarna uslova od kojih zavisi cijena i, ako to nemate, taj poslovni prostor da dobijete i za marku, on ne vrijedi. Kada prođete gradom, poslovni prostori koji ispunjavaju ove uslove su sigurno puni, a ovi drugi nisu“, zaključio je Došenović.
“Postojeće zakonodavstvo ne obavezuje investitore da prilikom izgradnje objekata u prizemlju imaju poslovne prostore. Kolektivno stambeno-poslovni objekti se grade na osnovu lokacijskih uslova i građevinskih dozvola izdatih u skladu sa sprovedenom planskom dokumentacijom, a na osnovu Zakona o uređenju prostora i građenja Republike Srpske”, objasnili su za BL portal iz Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju Republike Srpske.
Izvor: Srđan Banović, BL portal
