Tržište nekretnina u regiji eksplodiralo je u posljednjih godinu dana, potražnja je veća od ponude, kupci imaju novac i spremni su da plate unaprijed punu cijenu stana u sivoj fazi gradnje. Sarajevu fali pet hiljada novih stanova, u Banjaluci se kupci fokusiraju na stariju gradnju usljed rasta cijene novogradnje.
Haris Kadić iz Agencije za promet nekretninama StanPromet kaže da tržište nekretnina u Sarajevu konačno može da poredi sa Zagrebom, Beogradom, Podgoricom ili Ljubljanom.
“Trenutno u Sarajevu imamo istorijski najviše cijene što se tiče i starogradnje i novogradnje, opravdane raznim ulaganjima, načinima gradnje i lokacijama. Investitori su prepoznali potrebe ljudi‚ a interesantno je da puno veći broj ljudi dolazi u Sarajevo nego što odlazi. Psihološki faktor modernog društva dovodi do toga da se kupuju stanovi bukvalno za djecu koja imaju pet godina”, ističe Kadić.
Nakon zastoja u novogradnji u posljednje dvije-tri godine, dodaje, sada se ponovo gradi i imamo nekoliko velikih projekata u centru grada, kao i u dijelovima poput Otoke, Stupa, Ciglana. S obzirom na to da će ti projekti biti gotovi za dvije-tri godine, kupci posežu i za nekretninama koje već postoje.
“Potražnja je puno veća od ponude i Sarajevu sada sigurno fali pet hiljada novih stambenih jedinica kako bi se zadovoljilo samo tržište”, naglašava Kadić.
Kupaca stanova u glavnom gradu BiH nikada nije bilo više, a za jedan stan ima i više kupaca pa agenti dobijaju sve veće ponude što se tiče cijene kvadrata.
“Ako krenemo sa cijenom od sto hiljada maraka, dobijemo veće ponude za pet, 10 hiljada kako bi ljudi kupili tu nekretninu, što je rijetkost, ali nije izolovan incident, nije slučaj, to se dešavalo više puta u protekloj godini”, navodi Kadić.
Cijene stanova u posljednjih godinu dana u Sarajevu su porasle, pa je u širem centru grada prosječna cijena kvadrata u starogradnji između tri i četiri hiljade maraka (1.500 – 2.000 evra), a u novogradnji pet hiljada KM (2.500 evra).
Što se tiče karakteristika, kupci traže stanove na ravnim lokacijama koje imaju sav gradski sadržaj, tramvaj, trolejbus, školu, vrtić, prodavnicu, pijacu, parking.
“U Sarajevu nemamo priliku za blokovski način života zbog konfiguracije terena. Možda će nekada to biti slučaj u donjem dijelu grada, Saraj Polje i slično, jer ima potreba za takvim načinom života. Ljudi žele u svojoj zgradi da imaju i velnes i fitnes, bazen, vrtić, prodavnicu…”, ističe Kadić.
Dragan Milanović iz Banjaluke, regionalni direktor agencije RE/MAX i član Upravnog odbora posrednika za promet nepokretnosti Republike Srpske, kaže da je i u ovom gradu, koji je administrativni i univerzitetski centar, tržište nekretnina zaista živo.
“Potražnja je dosta dobra. U prva tri kvartala prošle godine došlo je do poskupljenja kvadrata tridesetak odsto, a posljednjih pola godine ta cijena miruje”, dodaje Milanović.
Poskupljenje je dovelo do toga da pada prodaja stanova u novogradnji, a fokus kupaca se pomjerio na starije stanove i individualne objekte.
“Po broju prodatih jedinica možda je došlo do blagog pada, ali s obzirom na rast cijena, tržište je otprilike na istom nivou kao prošle godine. Inflacija i rast kamata doveli su dio kupaca u nepovoljan položaj, smanjuje se broj kupovina iz kredita, a povećava kupovina iz vlastitih sredstava. Inflacija tjera one koji imaju gotov novac ili štednju da kupuju nekretnine i već sada su preko polovine kupci koji kupuju iz vlastitih sredstava”, poručuje Milanović.
Na tržištu nekretnina u Hrvatskoj izdvajaju se tri kategorije, Zagreb kao jedno tržište, obala kao drugo i ostatak Hrvatske kao treće.
Borislav Vujović, potpredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj privrednoj komori i vlasnik kompanije Opereta, kaže da su stranci ključ hr. tržišta.
“Skoro 40 odsto transakcija su prošle godine napravili stranci i to uglavnom Nijemci, Slovenci i Austrijanci i onda nakon toga nešto malo Česi, Slovaci, Mađari. Zbog pandemije virusa korona shvatili su da je, recimo, Istra pet sati automobilom od evropskih središta i krenuo je trend kupovine, pogotovo kuća u unutrašnjosti Istre, ali cijela obala je atraktivna”, navodi Vujović.
Strance privlači i to što fizičko lice može da kupi nekretninu kešom, van bankarske transakcije. “Između dvije fizičke osobe može se normalno kod notara ovjeriti ugovor i keš u ruke i to je sve apsolutno legalno. Nema nikakvog kršenja nikakvih propisa. Tako da, kad govorimo o strancima, i to je jedan od razloga zašto smo Eldorado, zato što mogu keš, koji nije u sistemu, donijeti kod nas”, pojašnjava Vujović.
Ipak, ističe da je između 60 i 70 odsto transakcija gotovinski, prije svega s računa na račun, pa da se tek onda dogodi neka situacija s kešom iz ruke u ruku. “Krediti čine relativno mali udio u cijeloj priči. Trenutno su kamate na kredite oko 3,5 odsto, što je još uvijek dobro i Hrvatska ima najniže kamate na stambene kredite u cijeloj Evropskoj uniji”.
Zagreb je više “hrvatsko” tržište, odnosno najveći broj kupaca nekretnina u Zagrebu su ljudi iz drugih dijelova zemlje, te je trenutno puno veća potražnja.
U prilog tržištu ide i činjenica da u Hrvatskoj ne postoji godišnji porez na nekretnine, već samo porez na promet nekretnina u iznosu od tri odsto u trenutku kada kupite nekretninu.
Što se tiče cijena, prednjači dubrovačka regija gdje je prosječna cijena kvadrata 3.500 evra. Slijedi splitska regija sa cijenom od nešto više od tri hiljade evra, pa Istra gdje je oko 3.000 evra, Zadar 2.800 evra, pa Šibenik i Zagreb.
“Cijela Hrvatska želi imati stan u Zagrebu, ali dobar dio Evropske unije želi imati nekretninu u Hrvatskoj. Svi koji prodaju nekretninu na moru, onda kupuju nekretninu u Zagrebu”, ističe Vujović.
Ervin Pašanović, generalni menadžer Adventis Real Estate iz Beograda, koji je i član rukovodstva Klastera nekretnina Srbije, kaže da se tržište te zemlje dijeli na nekoliko regiona, ali da se izdvajaju Beograd, Novi Sad i Niš kao posebne jedinice i onda ide ostatak Srbije.
“U Beogradu je prosječna cijena stana, prema Republičkom geodetskom zavodu, 2.500 evra, ali faktički novogradnja u širem centru teško može da se nađe po cijeni ispod četiri hiljade evra. Najskuplji kvadrat prodat je u Beogradu lani za 12.000 evra”, ističe Pašanović.
Situacija je takva da se sve nekretnine u Beogradu u novogradnji rasprodaju u sivoj fazi, a kupci su spremni da plate projekat i to u punom iznosu.
“Kada pogledamo u statistiku, Beograd godišnje dobije šest hiljada novih jedinica, za grad od skoro dva miliona stanovnika, to je zaista promil. Imamo negdje oko 30 odsto kreditnih kupaca, 70 odsto su keš kupci”, pojašnjava Pašanović.
U Srbiji ne kupuju mnogo stranci i 90 odsto transakcija je iz domaćih izvora. Preovladava blokovski način gradnje gdje se traži kompletna ponuda u okviru cijene. “Ako neko plaća nekretninu četiri i više hiljada evra, on želi da ima dvorište, košarkaški teren, vrtić, restoran, dostupan prevoz, parking… i uz sve to želi znati i ko mu je komšija”, navodi Pašanović.
Svi ti elementi utiču na visoku cijenu kvadrata, a pored svega dostupnog u bloku ide se i na prodaju potpuno uređenih stanova u Beogradu, s namještajem koji ulazi u cijenu, poručeno je, između ostalog, sa III DDays konferencije u Banjaluci, na kojoj je jedna od tema bilo i tržište nekretnina u regiji.
Izvor: Svjetlana Šurlan, Bloomberg Adria
