Cijene i prodaja nekretnina u Sarajevu - analiza trendova - Nađi stan

Cijene i prodaja nekretnina u Sarajevu – analiza trendova

| 21.02.2024 | Analiza cijena i prodaje

Cijene i prodaja stanova u Sarajevu u blagom padu. Prosječna cijena novog stana u 4. kvartalu 2023. je iznosila 3.432 KM/m², što je za 111 KM/m² (3,12%) manje u odnosu na 3. kvartal 2023. U posljednjem kvartalu 2023. je prodano 58 novih stanova što je za 24 stana (29,3%) manje u odnosu na 3. kvartal 2023.

Cijene i prodaja stanova u Sarajevu

Poslije godinu i po dana konstantnog rasta, u četvrtom kvartalu 2023. je (konačno) došlo do blagog pada cijena novih stanova u Sarajevu. U posljednjem kvartalu 2023. godine, prosječna cijena novog stana je iznosila 3.432 KM/m², što je za 111 KM/m² (3,12%) manje u odnosu na treći kvartal 2023. Ova cijena je za 234 KM (7,3%) viša u odnosu na četvrti kvartal 2022. kada je iznosila 3.198 KM/m².

Iako je došlo do izvjesnog smanjenja cijena, prodaja novih stanova u četvrtom kvartalu 2023. je takođe smanjena. Tako je u četvrtom kvartalu 2023. prodano (samo) 58 novih stanova ukupne površine 2.691 m2, što je za oko 30% manje u odnosu na treći kvartal 2023. godine kada su prodana 82 stana ukupne površine 4.451 m2. Broj prodanih stanova u četvrtom kvartalu 2023. je za oko 25% manji od broja prodanih stanova u četvrtom kvartalu 2023. kada je prodano 77 novih stanova (po prosječnoj cijeni od 3.198 KM/m2).

Naravno, postoje velike razlike u cijenama i prodaji stanova po pojedinim općinama. Kada je riječ o prosječnim cijenama svih stanova – starogradnja i novogradnja u 2022 (podaci za 2023. još nisu dostupni), one su najviše u Općini Centar Sarajevo (3.000 KM/m2), a potom slijede Općina Stari Grad Sarajevo (2.920 KM/m2), Trnovo – apartmani na Bjelašnici (2.860 KM/m2), Novo Sarajevo (2.735 KM/m2), Novi Grad Sarajevo (2.315 KM/m2), Ilidža (2.270 KM/m2) i Vogošća (1.835 KM/m2). U odnosu na 2021. godinu, najveći rast cijena od 19% je zabilježen u Novom Sarajevu i Ilidži, dok su cijene najmanje rasle u Trnovu – apartmani na Bjelašnici (3%). U prosjeku, kad se posmatraju cijene stanova u svim općinama zajedno, u 2022. je došlo do rasta cijena od 15% u odnosu na 2021. godinu.

Osvrt na kretanje prosječnih cijena stanova u Sarajevu po općinama u periodu od 2018. do 2022. je dat u sljedećoj tabeli.

Općina20182019202020212022
Centar Sarajevo2.2002.3002.5002.5553.000
Stari Grad Sarajevo2.3002.5002.5002.5202.950
Trnovo (apartmani na Bjelašnici)2.7702.860
Novo Sarajevo1.9002.0502.1602.3002.735
Novi Grad Sarajevo1.7001.8501.9752.315
Ilidža1.9002.270
Vogošća1.4501.6001.835
Tabela 1. Prosječna cijena prodanih stanova (starogradnja i novogradnja) u KM/m2

Kada se posmatra broj prodanih stanova, uočava se da je najviše stanova u 2022. prodano u općini Novi Grad (722), Novo Sarajevo (596) i Centar Sarajevo (504), dok je u ostalim općinama ovaj broj dosta manji. U odnosu na 2021. godinu, najveći rast prodaje stanova je zabilježen u općinama Trnovo (40%), Stari Grad Sarajevo (32%) i Ilidža (24%). U prosjeku, kad se posmatra broj prodanih stanova u svim općinama zajedno, u 2022. je došlo do rasta broja prodanih stanova za 6% u odnosu na 2021. godinu.

U sljedećoj tabeli je prikazana prodaja stanova u Sarajevu po općinama u periodu od 2018. do 2022.

Općina20182019202020212022
Novi Grad Sarajevo131334718722
Novo Sarajevo549625430573596
Centar Sarajevo311430332495504
Ilidža4302289357
Stari Grad Sarajevo8312566102135
Vogošća14110609190
Trnovo1326253042
Ilijaš1920283534
Hadžići3833213126
Tabela 2. Broj prodanih stanova

Kada je riječ o vrijednosti prodanih stanova po pojedinim općinama u 2022. godini, ona je najveća u općinama Centar Sarajevo (88,9 miliona KM),  Novi Grad Sarajevo (88,7 miliona KM) i Novo Sarajevo (81 milion KM). U odnosu na 2021, najveći rast prometa stanova je zabilježen u općini Trnovo (82%), Ilidža (48%) i Stari Grad Sarajevo (47%).  U prosjeku, kad se posmatra promet stanova u svim općinama zajedno, u 2022. je došlo do rasta vrijednosti prometa za 25% u odnosu na 2021. godinu.

U sljedećoj tabeli je prikazana ostvarena vrijednost prodaje stanova u Sarajevu po općinama u periodu od 2018. do 2022.

Općina20182019202020212022
Centar Sarajevo39.918.05359.631.23146.962.63975.401.14988.875.557
Novi Grad Sarajevo11.063.28533.427.55171.699.16788.714.265
Novo Sarajevo55.808.23266.675.93847.693.21068.523.74980.989.489
Ilidža340.0002.445.710209.00027.722.64241.166.361
Stari Grad Sarajevo11.922.88219.184.9158.282.32715.913.07223.388.588
Vogošća1.124.5108.815.4054.265.0417.584.0928.718.640
Trnovo1.227.4943.183.8343.158.0823.660.7256.655.860
Ilijaš1.009.8001.203.1501.833.9682.013.0322.096.634
Hadžići1.912.6682.040.0611.168.5001.843.6121.887.188
Tabela 3. Vrijednost prodanih stanova (u KM)

Interesantno je pomenuti da je najviša cijena stana u Federaciji BiH prometovanog u 2022. godini ostvarena na području općine Novi Grad Sarajevo i njegova ukupna cijena je iznosila 938.800 KM, a korisna površina tog stana je 193 m².

Cijene i prodaja kuća u Sarajevu

Kada je riječ o vrijednosti prodanih kuća u 2022. godini, na prvom mjestu je Ilidža sa ukupnom vrijednošću prodanih kuća od 12,4 miliona KM, a za njom slijede općina Centar Sarajevo sa 11,3 miliona KM i općina Novo Sarajevo sa 11,2 miliona KM. U odnosu na 2021, najveći rast prometa kuća je zabilježen u općini Trnovo (97%), Ilijaš (88%), llidža (57%), Novi Grad Sarajevo (43%) i Novo Sarajevo (29%). U prosjeku, kad se posmatra promet kuća u svim općinama zajedno, u 2022. je došlo do rasta vrijednosti njihovog prometa za 31% u odnosu na 2021. godinu.

Ostvarena vrijednost prodaje kuća u Sarajevu po općinama u periodu od 2018. do 2022. je prikazana u sljedećoj tabeli.

Općina20182019202020212022
Ilidža309.7881.241.0007.941.84012.435.130
Centar Sarajevo3.531.7124.004.5893.785.5629.449.72611.275.565
Novo Sarajevo5.164.3368.596.9205.398.7298.676.31611.194.715
Ilijaš1.766.2013.142.1983.447.6905.134.3959.655.249
Stari Grad Sarajevo5.108.4936.361.8317.969.4269.116.9089.197.432
Hadžići4.592.2105.602.0086.671.0826.261.3477.609.838
Novi Grad Sarajevo932.4002.270.2693.910.8445.605.492
Vogošća2.234.7092.285.0384.685.1125.443.348
Trnovo13.000199.400269.000126.000248.000
Tabela 4. Vrijednost prodanih kuća (u KM)

Ako se posmatra broj prodanih kuća u 2022. godini, najveći broj njih je prodan na području Ilijaša (96), a potom slijede Ilidža (89), Stari Grad Sarajevo (84), Hadžići (73) i dr.

Općina20182019202020212022
Ilijaš2844527196
Ilidža265689
Stari Grad Sarajevo5583778084
Hadžići4883867273
Novo Sarajevo3961546470
Novi Grad Sarajevo8244355
Centar Sarajevo1621274751
Vogošća26223946
Trnovo15758
Tabela 5. Broj prodanih kuća

Najviša ostvarena cijena kuće u Federaciji BiH prometovana u 2022. godini je na području Općine Novo
Sarajevo i njena ukupna cijena je iznosila 825.360 KM sa korisnom površinom od 500 m² i ukupnom
površinom parcele 1.073 m2.

Cijene i prodaja građevinskog zemljišta u Sarajevu

Kad je riječ o prodaji građevinskog zemljišta u 2022. godini, najveći promet je zabilježen u općini Ilidža (48,7 miliona KM), Centar Sarajevo (14,6 miliona KM) i Novi Grad Sarajevo (14 miliona KM). Najveći rast prodaje građevinskog zemljišta je ostvaren u općini Stari Grad Sarajevo (18 puta veći promet u odnosu na 2021), Ilidža (3 puta veći promet u odnosu na 2021) i Novo Sarajevo (2 puta veći promet u odnosu na 2021). Kad se posmatra promet građevinskog zemljišta u svim općinama zajedno, može se zaključiti da je u 2022. došlo do duplog rasta vrijednosti njegovog prometa (92,6 miliona KM u 2022, u odnosu na 45,3 miliona u 2021. godini).

Ostvarena vrijednost prodaje građevinskog zemljišta u Sarajevu po općinama u periodu od 2018. do 2022. je prikazana u sljedećoj tabeli.

Općina20182019202020212022
Ilidža751,35021,00016,489,57248.652.481
Centar Sarajevo1,393,8736,983,1897,834,79011,106,15514.594.335
Novi Grad Sarajevo729,9809,492,74714,771,47514.029.023
Stari Grad Sarajevo966,000455,576395,380530,9659.516.061
Novo Sarajevo827,0021,719,592598,2062,400,3765.852.004
Tabela 6. Vrijednost prodanog građevinskog zemljišta

Najveći broj građevinskih parcela je tokom 2022. prodan u općinama Ilidža (227) i Novi Grad Sarajevo (140), dok je u ostalim općinama taj broj dosta manji.     

Općina20182019202020212022
Ilidža33101227
Novi Grad Sarajevo2043119140
Centar Sarajevo723415050
Stari Grad Sarajevo171381637
Novo Sarajevo1936232528
Tabela 7. Broj prodanih građevinskih parcela

Maksimalna ostvarena cijena građevinskog zemljišta u 2022. godini je iznosila 3.890 KM/m2, a nalazi se na području Općine Novo Sarajevo.

Preporučujemo da takođe pogledate blogove: