Cijene nekretnina u Sarajevu, Banjaluci i drugim gradovima u Bosni i Hercegovini su tokom 2022. zabilježile veliki rast, čime su one za većinu građana postale nedostižnije neko ikada. Da li nam 2023. godina donosi pad cijena nekretnina ili barem njihovu stagnaciju?
Kada je riječ o cijenama novih stanova u Sarajevu, one su se do prvog kvartala 2021. godine kretale u okvirnom intervalu od 1.800 do 2.100 KM/m2. U drugom kvartalu 2021. dolazi do naglog rasta cijena tako da prosječne cijene stanova u novogradnji dosežu čak 3.044 KM/m2. Do kraja 2021. i početkom 2022. cijene novih stanova se postepeno smanjuju, da bi one u drugom kvartalu 2022. opet naglo porasle. Krajem trećeg kvartala, u Sarajevu dolazi do blagog pada cijena (2.942 KM/m2), da bi u četvrtom kvartalu 2022. prosječna cijena stana u novogradnji narasla na rekordnih 3.198 KM/m2. Pri tome, najveće cijene novih stanova su u općinama Centar Sarajevo, Stari Grad Sarajevo, Novi Grad Sarajevo itd.
Prosječne cijene novih stanova u Banjaluci su u periodu 2018 – 2021. godine varirale u okvirnom intervalu od 2.000 do 2.400 KM/m2. U prvom kvartalu 2022. godine dolazi do naglog rasta cijena na čak 3.627 KM/m2, što je u odnosu na četvrti kvartal 2021. godine porast od 46,43%! U drugom kvartalu 2022, prosječna cijena kvadrata stana u novogradnji je ostala na istom nivou kao u prvom kvartalu 2022 (3.627 KM/m2), u trećem kvartalu 2022. je porasla na 3.729 KM/m2, da bi u četvrtom kvartalu cijena blago opala na 3620 KM/m2.
Od čega zavisi nivo cijena nekretnina?
Na formiranje cijena stanova u novogradnji (koje opet utiču na cijene stanova u starogradnji, ali i na cijene ostalih nekretnina), utiče nekoliko faktora: 1) odnos ponude i tražnje, 2) troškovi gradnje i 3) konkurencija.
Odnos ponude i tražnje je jedan od najznačajnijih faktora koji utiče na formiranje cijena. U većim gradovima kao što su Sarajevo, Banjaluka, Tuzla, Bijeljina, Mostar i dr. tražnja za stanovima u novogradnji je veća od njihove ponude (tj. obim novogradnje nije dovoljan da podmiri tražnju za stanovima), pa zato njihove cijene imaju trend rasta. Stanove kupuju mladi bračni parovi, dijaspora, ljudi sa ušteđenim novcem koji kupuju stanove u namjeri da ga sačuvaju od inflacije, kao i oni koji kupuju stanove kao investiciju (sa ciljem njihovog izdavanja).
U periodu od 2018. do danas, u Sarajevu se kvartalno prodavalo između 50 i 200 novih stanova, pri čemu se može uočiti blagi trend smanjenja broja prodanih novih stanova.
U istom periodu, u Banjaluci se kvartalno prodavalo između 20 i 300 novih stanova, pri čemu se može uočiti blagi trend povećanja broja prodanih novih stanova.
Troškovi gradnje takođe u velikoj mjeri utiču na formiranje cijena. Polovinom 2021. dolazi do rasta (lančanog) indeksa cijena građevinskih radova za oko 3 procentna poena, da bi poslije toga uslijedio njegov pad sve do početka 2022. godine kada zbog sukoba u Ukrajini dolazi do poremećaja u lancima snabdijevanja, te rasta cijena energenata i građevinskog materijala. Troškovi gradnje rastu, tako da se u prvom kvartalu 2022. indeks cijena građevinskih radova povećava za više od 10 procentnih poena. U uslovima opšteg rasta cijena, neki prodavci nastoje da iskoriste priliku i dodatno povećaju cijene kako bi obezbijedili veće zarade.
U strukturi prosječne cijene novih prodanih stanova, najveće učešće imaju troškovi gradnje i dobit proizvođača (u prosjeku nešto više od 60%), pa potom slijede ostali troškovi i PDV (u prosjeku nešto manje od 30%), dok su najmanji troškovi građevinskog zemljišta (oko 10%). Tako npr. od 3.198 KM koliko je iznosila prosječna cijena kvadrata novog prodanog stana u Sarajevu u četvrtom kvartalu 2022. godine, na troškove gradnje i dobit proizvođača je otpadalo 2.184 KM, na ostale troškove i PDV 735 KM, a na zemljište 279 KM.
Konkurencija između investitora bi takođe trebalo da utiče na nivo cijena, međutim kako je ponuda novih stanova na određenoj lokaciji ograničena, odnosno kako je relativno malo investitora koji bez većih problema prodaju sve što ponude, po ovom osnovu nema značajnog uticaja na smanjenje cijena.
Hoće li doći do pada cijena nekretnina u 2023?
Iako (nažalost) nema „kristalne kugle“ u koju možemo pogledati kako bismo vidjeli budućnost, većina analitičara smatra da bi u drugoj polovini 2023. godine moglo doći do stabilizacije i blagog smanjenja cijena i to prvenstveno zbog djelovanja dva faktora: 1) rasta kamatnih stopa na stambene kredite kao posljedica rasta Euribora i 2) smanjenja troškova željeza i ostalog građevinskog materijala.
Kad je riječ o Euriboru, treba znati da je to kamatna stopa po kojoj veliki broj evropskih banaka međusobno daje kratkoročne kredite. Dakle, Euribor je „nabavna cijena“ koju banka mora platiti za kratkoročni kredit. U većini evropskih zemalja, kamatna stopa koja se mora platiti za kratkoročni kredit ili hipoteku prati Euribor – kada se poveća Euribor povećava se i kamata koja se mora platiti i obrnuto.
Euribor na dan 12.1.2023. (na kredite od 3 mjeseca) iznosi 2,288% i to je najviša stopa Euribora od 2008. godine! Interesantno je primijetiti da je od 2016. do maja 2022. ova stopa bila čak negativna.
Od početka 2002. Euribor raste, a predviđanja ukazuju na to da bi taj trend mogao da se nastavi i u narednom periodu.
Upravo zbog ovakvih prognoza i trendova, preporučuje se ugovaranje stambenog kredita sa fiksnom kamatnom stopom koja ostaje ista bez obzira na kamatna kretanja na tržištu – tako se štitite od kamatnog rizika.
Dakle, rast Euribora će uticati na povećanje kamatnih stopa za stambene kredite i smanjenje tražnje za stambenim kreditima, a samim tim i na smanjenje tražnje za kupovinom stanova. Manja tražnja za stanovima bi trebalo da dovede do stagnacije i eventualno blagog smanjenja njihovih cijena.
Kada je riječ o cijenama građevinskog materijala, čelik može poslužiti kao reprezentativan materijal, a njegove cijene mogu poslužiti kao orijentir za kretanje cijena građevinskog materijala u cjelini.
Cijena fjučersa na čeličnu armaturu su rasle od decembra 2021. do maja 2022. godine, kada započinje period značajnog smanjenja cijena koje traje sve do početka novembra 2022. godine. Tada ponovo dolazi do blagog rasta cijena tako da ona u januaru 2023. iznosi 4.086 kineskih juana (oko 560 EUR) po toni, kao posljedica nešto veće tražnje u odnosu na njegovu ponudu. (Fjučers je standardizovani pravni ugovor o kupovini ili prodaji određene robe po unaprijed određenoj cijeni, za isporuku u određeno vrijeme u budućnosti, između strana koje još nisu poznate jedna drugoj. Fjučersima se trguje na berzi).
Prema globalnim makro modelima i očekivanjima analitičara, čelikom će se trgovati po cijeni od oko 3920 kineskih juana (oko 540 EUR) po toni do kraja prvog kvartala 2023, te po 3700 kineskih juana (oko 510 EUR) u periodu od narednih 12 mjeseci.
Ukoliko dođe do smanjivanja cijena čelika i ostalih građevinskih materijala u narednom periodu, svakako će se stvoriti izvjesni prostor za smanjivanje prodajnih cijena stanova u novogradnji, međutim ostaje pitanje da li će do toga i doći. Investitori mogu odlučiti da za tu razliku uvećaju svoju dobit, a ako ne dođe do značajnijeg smanjenja tražnje, nemaju ni potrebu da smanjuju cijene, posebno imajući u vidu da konkurencija između investitora nije velika.
Kako će se stvari odvijati, ostaje nam da vidimo. Ipak, imajući u vidu sve prethodno rečeno, može se pretpostaviti da bi u drugoj polovini 2023. moglo doći do usporavanja rasta i stagnacije cijena stanova i drugih nekretnina, te eventualno njihovog blagog smanjenja. Ovo će biti izraženije u manjim mjestima (gdje je tražnja za nekretninama manja) i kod manje atraktivnih nekretnina (koje su starije, nalaze se na lošijim lokacijama i sl.).
Iskreno se nadamo da će tako biti i da će stanovi u periodu koji je pred nama postati barem malo dostupniji, imajući u vidu činjenicu da je rješavanje stambenog pitanja jedan od osnovnih preduslova za zasnivanje porodice i ostanak mladih ljudi na ovim prostorima…
Preporučujemo da takođe pogledate blogove:
